La opción de compra.

 

Concepto de Opción de Compra

-   Definición  : Es un precontrato unilateral donde una parte (concedente) se obliga a mantener una oferta de venta durante un tiempo determinado, mientras que la otra parte (optante) tiene el derecho de exigir la venta en ese plazo.

 

   Origen de la Opción de Compra

-   Voluntario  : Surge de un acuerdo entre las partes, a diferencia de otros derechos de adquisición preferente que tienen origen legal.

 

   Regulación y Naturaleza Jurídica

-   Sin Regulación Positiva  : En España, la opción de compra no está regulada específicamente por la ley, sino por la autonomía de la voluntad.

-   Derecho Personal vs. Real  : Generalmente, es considerado un derecho personal, aunque puede tener efectos reales si está inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

   Fases de la Opción de Compra

1.   Constitución  : Se establece mediante un precontrato.

2.   Ejercicio  : El optante decide ejercitar su derecho.

3.   Consumación  : Formalización de la compraventa.

 

   Ejercicio y No Ejercicio del Derecho

-   Ejercicio Unilateral  : Puede ejercerse unilateralmente si así se ha pactado y cumpliendo con ciertos requisitos.

-   No Ejercicio en Plazo  : Si el derecho no se ejerce dentro del plazo, el optante pierde el derecho y cualquier prima pagada.

 

   Efectos del Ejercicio de la Opción

-   Derechos del Titular de la Finca  : Puede disponer del bien, pero el derecho del optante prevalece sobre cualquier disposición posterior.

-   Derechos del Titular de la Opción  : Puede transmitir su derecho y ejercitarlo dentro del plazo pactado.

 

   Aspectos Fiscales

-   Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)  : La concesión de una opción de compra por un empresario está sujeta a IVA.

-   Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)  : Aplicable cuando la opción es concedida por particulares.

-   Base Imponible  : Es la contraprestación pactada por la concesión de la opción.

 

   Regulación en Legislaciones Forales

-   Cataluña  : Regulada en el Código Civil Catalán con detalles sobre su duración, transmisibilidad, y ejercicio.

-   Navarra  : La opción de compra tiene una regulación específica y puede tener carácter real o personal.

 

   Otros Puntos

-   Cancelación de Cargas Posteriores  : El optante puede solicitar la cancelación de las cargas registrales posteriores a la inscripción de su derecho.

-   Ejercicio por Tercero Designado  : No se admite, debe ser ejercido por el propio optante o mediante una transmisión formal del derecho.

 

De la Inscripción del matrimonio extranjero en España como requisito para el divorcio.

Sí, para poder divorciarse en España de un matrimonio celebrado en el extranjero, es necesario que dicho matrimonio esté inscrito en el Registro Civil Español. Esto es un requisito indispensable para que el divorcio sea efectivo y reconocido legalmente en España.  

Si el matrimonio no está inscrito en el Registro Civil Español, aunque la pareja se considere casada en su país de origen, para el sistema legal español ese matrimonio tiene una existencia limitada o nula, lo que complica significativamente la posibilidad de tramitar un divorcio en España.  

Por lo tanto, los pasos a seguir son: 

1. Inscribir el matrimonio celebrado en el extranjero en el Registro Civil Central de España, presentando la documentación requerida (certificado de matrimonio apostillado y traducido si es necesario.) 
2. Una vez inscrito el matrimonio, los cónyuges pueden proceder con la solicitud de divorcio, ya sea de mutuo acuerdo o contencioso, siguiendo los trámites habituales. 

 

Sobre el embargo de sueldos y pensiones en España.

Los puntos principales son:
1. El embargo tiene límites para preservar un mínimo vital del ejecutado.
2. Es inembargable la cuantía equivalente al salario mínimo interprofesional (SMI).
3. Para cantidades superiores al SMI, se aplica una escala gradual de embargabilidad:
   - 30% para la primera cuantía adicional hasta el doble del SMI
   - 50% para la siguiente hasta el triple del SMI
   - 60% para la cuantía hasta el cuádruple del SMI
   - 75% para la cuantía hasta el quíntuple del SMI
   - 90% para cualquier cantidad que exceda de la anterior
4. Se pueden acumular embargos de diferentes procesos judiciales sobre la misma cantidad embargable.
5. Se suman todas las cantidades que reciba una persona para determinar lo embargable.
6. En caso de unidad familiar, se consideran los ingresos conjuntos.
7. Pueden reducirse los porcentajes embargables entre un 10-15% por circunstancias familiares excepcionales.
8. Tienen preferencia los créditos públicos (tributarios, fiscales, laborales).
9. En ejecuciones por pensiones alimenticias, no se aplican los límites de inembargabilidad.
10. Las reglas se aplican igual a ingresos de trabajadores autónomos.
11. Hay reglas especiales para ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual, aumentando los mínimos inembargables.
12. Se permite la transferencia directa de las cantidades embargadas a la cuenta del ejecutante.
13. Es posible oponerse al embargo si no se respetan las normas de embargabilidad.

Nulidad de la cláusula que impone la contratación de un seguro de vida vinculado a la hipoteca.

La sentencia (Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Haro (La Rioja, España) el 6 de julio de 2024) trata sobre un juicio ordinario promovido por la Asociación de Consumidores por la Transparencia y su Utilización Adecuada (ACTUA) contra el Banco Sabadell-Guipuzcoano SA. Los puntos clave de la sentencia son:
 

1. Comisión por imposición de seguro de vida
- La demandante solicita la nulidad de la cláusula que impone la contratación de un seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario.
- Se considera que existe falta de transparencia por contradicción entre cláusulas y abusividad material, ya que el banco actuaba como agente asegurador cobrando comisiones altas en comparación a la baja cobertura del seguro.
- Se ordena devolver lo abonado por este concepto, que asciende a 845,88 euros.
 

2. Cláusula de gastos hipotecarios
- La demandante reclama 938,74 euros y 769,16 euros correspondientes a los gastos de formalización de la hipoteca y eliminación de la cláusula suelo.
- Se establece que las cláusulas de gastos son condiciones generales de contratación en contratos de adhesión con consumidores.
- Según jurisprudencia del Tribunal Supremo, atribuir al consumidor todos los gastos derivados de la concertación del contrato es una cláusula abusiva que causa un desequilibrio importante.
- La normativa atribuye la obligación de pago de aranceles notariales y registrales al solicitante del servicio, que en este caso es principalmente el prestamista.
- Por tanto, la cláusula que hace recaer la totalidad de los gastos sobre el hipotecante es abusiva y ocasiona un desequilibrio relevante que el consumidor no hubiera aceptado en una negociación individualizada.

En conclusión, se estima parcialmente la demanda declarando la nulidad de las cláusulas relativas al seguro de vida y gastos hipotecarios, ordenando la devolución de las cantidades indebidamente cobradas.

Esta sentencia refuerza la protección de los derechos de los consumidores en contratos de adhesión, particularmente en los hipotecarios. La juez subraya la importancia de la transparencia y la buena fe en la redacción de cláusulas contractuales. Destaca también cómo las entidades bancarias deben evitar imponer condiciones que generen un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor, lo cual está en línea con la normativa europea y la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE.

En el caso específico de las cláusulas relativas a los seguros y los gastos hipotecarios, la sentencia reafirma que tales prácticas son abusivas cuando benefician desproporcionadamente a la entidad financiera en detrimento del consumidor. Este fallo puede servir de referencia para futuras demandas y decisiones judiciales en casos similares, promoviendo un entorno más justo y equitativo en la contratación de productos financieros.

Las medidas cautelares en el proceso civil.

 

Las medidas cautelares en el proceso civil español están enumeradas en el artículo 727 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC). Estas medidas se implementan para asegurar la efectividad del derecho a la tutela judicial en el proceso cautelar, evitando rigideces que podrían hacer ineficaz el resultado del proceso principal.

  Tipos de medidas cautelares

1.  Embargo preventivo de bienes : Se utiliza para asegurar bienes del patrimonio del demandado, garantizando la ejecución de sentencias de condena a la entrega de dinero, frutos, rentas y cosas fungibles. Este embargo es decretado por el tribunal y materializado por el Letrado de la Administración de Justicia.
   -  Bienes absolutamente inembargables : Incluyen bienes inalienables, derechos accesorios, bienes sin contenido patrimonial, bienes declarados inembargables, mobiliario y menaje del hogar, libros e instrumentos necesarios para la profesión, bienes sacros, y ciertos salarios y pensiones.
   -  Bienes embargables limitadamente : Afectan a salarios y pensiones superiores al salario mínimo interprofesional, siguiendo una escala proporcional para determinar la cantidad embargable.

2.  Intervención o administración judiciales de bienes productivos : Se aplica cuando la demanda busca la entrega de bienes productivos, asegurando su productividad durante el proceso judicial.

3.  Depósito de cosa mueble : Garantiza el estado y conservación de una cosa mueble cuando se demanda su entrega.

4.  Formación de inventarios de bienes : Refleja fehacientemente el objeto de la causa, especialmente útil en procedimientos que involucran patrimonios o conjuntos de bienes.

5.  Anotación preventiva de demanda : Registra la existencia de un litigio sobre bienes o derechos susceptibles de inscripción en registros públicos.

6.  Otras anotaciones registrales : Proporciona publicidad registral en casos donde se considera necesario, independientemente del tipo de registro.

7.  Orden judicial de cesar provisionalmente en una actividad, abstenerse temporalmente de una conducta, o prohibición temporal de interrumpir o cesar una prestación : Impone restricciones o mandatos temporales para asegurar la efectividad del proceso.

8.  Intervención y depósito de ingresos obtenidos mediante una actividad ilícita : Asegura la percepción económica derivada de actividades ilícitas que se pretenden prohibir o cesar.

9.  Depósito temporal : Involucra el depósito de ejemplares de obras u objetos producidos con infracción de normas sobre propiedad intelectual e industrial.

10.  Suspensión de acuerdos sociales impugnados : Se requiere que la solicitud sea presentada por un porcentaje mínimo del capital social, dependiendo de si la sociedad ha emitido valores negociados en mercados secundarios oficiales.

11.  Otras medidas : La LEC permite solicitar medidas cautelares adaptadas a las circunstancias del caso, previstas expresamente por otras leyes o necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial.

Estas medidas tienen como objetivo proteger los derechos de las partes involucradas y asegurar que el resultado del proceso principal no sea ineficaz debido a la falta de protección provisional durante el curso del litigio.

Matrimonio ante Notario.

 

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Para casarse ante notario, se necesita la siguiente documentación:

- Documento nacional de identidad (DNI), pasaporte o NIE en vigor de los contrayentes y de los dos testigos.[1][2][3][4][5]
- Certificado literal de nacimiento actualizado de cada uno de los contrayentes.[1][2][3][4][5]
- Certificado histórico de empadronamiento de ambos contrayentes donde se indique la residencia de cada uno durante los dos últimos años.[3]
- Si alguno de los contrayentes estuvo divorciado, deberá aportar el certificado literal de matrimonio donde conste el divorcio.[3]
- Si alguno de los contrayentes es viudo, deberá aportar el certificado de defunción del cónyuge anterior y el certificado de matrimonio.[3]
- Si los contrayentes tienen hijos, deberán aportar el libro de familia.[3]

Además, los contrayentes deben presentar una solicitud de tramitación firmada y el notario realizará audiencias por separado con los futuros cónyuges y los testigos para comprobar que no existen impedimentos legales.[4][5]

La competencia territorial para la investigación de las estafas informáticas.

 

Los delitos de estafa informática, cada vez más frecuentes en el entorno digital, plantean retos para determinar el lugar de comisión del delito y, por ende, la competencia judicial. Este artículo analiza la competencia territorial en este tipo de delitos.

Competencia territorial:

• La competencia territorial se refiere a la facultad de un juzgado para conocer un caso en un territorio determinado.
• El criterio principal es el lugar de comisión del delito (forum delicti commissi), que incluye tanto el lugar donde se realiza la acción como donde se produce el resultado.
• Si se desconoce el lugar de comisión, existen fueros subsidiarios (artículo 15 LECrim).
• En delitos de violencia sobre la mujer, la competencia se determina por el domicilio de la víctima (artículo 15 bis LECrim).

Competencia en estafa informática:

• La jurisprudencia ha establecido la teoría de la ubicuidad, donde el delito se considera cometido en todos los lugares donde se han desarrollado los elementos del tipo (engaño, perjuicio patrimonial).
• El juzgado competente es, en principio, el que primero haya conocido los hechos (artículos 14.2 y 15 LECrim).
• El principio de eficacia complementa la teoría de la ubicuidad: la competencia se determina por el lugar donde la investigación pueda ser más efectiva.
• Este principio se aplica cuando la ubicuidad no sea funcional, por ejemplo, en fraudes complejos o con víctimas en distintos lugares.
• Las decisiones sobre competencia territorial en la fase instructora son provisionales (ATS 12/06/2014).

Conclusiones:

• La competencia territorial en estafa informática se determina por la teoría de la ubicuidad y el principio de eficacia.
• El objetivo es garantizar una investigación eficiente y justa.
• Las decisiones sobre competencia territorial son provisionales y pueden modificarse durante la tramitación del caso.

El Grupo Mixto propone ilegalizar las empresas "desokupa".

CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
Serie B Núm. 131-1 5 de julio de 2024 Pág. 2

PROPOSICIÓN DE LEY ORGÁNICA DE REFORMA DEL CÓDIGO PENAL

Exposición de motivos

En los últimos tiempos estamos viendo como aparecen una variedad de grupúsculos parapoliciales que, sin que medie procedimiento judicial ni se respeten las más mínimas garantías procesales ni los derechos civiles, operan sobre personas y familias en situación de vulnerabilidad severa con el fin de coaccionarlas y tomarse la justicia por propia mano.
Esta circunstancia se ha convertido en un grave problema de seguridad y la apariencia de legalidad que muestran estas estructuras organizadas para realizar coacciones a la ciudadanía sólo agrava el peligro.
Es, por tanto, imperativo, ofrecer una respuesta penal a este fenómeno, estableciendo un tipo específico que tutele a las víctimas de estas conductas.

Por todo ello se presenta la siguiente Proposición de Ley Orgánica de Reforma del Código Penal.

Artículo único. Modificación de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.

Uno. Se crea un artículo 172.quinquies con la siguiente redacción:
«1. Quien, actuando con ánimo de lucro, hostigue, acose, discrimine o intimide a personas en situación de vulnerabilidad para que abandonen el inmueble que constituye su morada será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años.
2. Las organizaciones, formalmente constituidas o de hecho que realicen esta actividad se reputarán asociaciones ilícitas a los efectos del artículo 515 de la presente norma.
3. Las penas previstas en este artículo se impondrán sin perjuicio de las que pudieran corresponder a los delitos en que se hubieran concretado los actos descritos en el presente artículo.»

Disposición final única. Entrada en vigor.
La presente norma entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

cve: BOCG-15-B-131-1
http://www.congreso.es Calle Floridablanca, s/n. 28071 Madrid
D. L.: M-12.580/1961
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
Teléf.: 91 390 60 00
Edición electrónica preparada por la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado – http://boe.es

El Tribunal Supremo considera estafa agravada de vivienda las ofertas falsas de pisos en internet.

El Tribunal Supremo ha confirmado la condena impuesta por la Audiencia Provincial de Madrid y el Tribunal Superior de Justicia a una persona por un delito de estafa agravada del artículo 250 del Código Penal.

Los hechos probados indican que la condenada realizó una oferta falsa por internet de una vivienda que no era suya, haciéndola pasar por real, con el fin de conseguir que una persona le hiciera una transferencia de 750 euros creyendo que era un alquiler legítimo. Posteriormente, la víctima se dio cuenta de que todo era un engaño, ya que la vivienda no se alquilaba y las fotografías del DNI enviadas correspondían a otra víctima de estafa.

El Tribunal Supremo ha confirmado la condena de 18 meses de prisión, inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo durante el tiempo de la condena y 9 meses de multa, así como una indemnización de 750 euros.

La sentencia destaca la gravedad de estos hechos, ya que se trata de una estafa agravada al recaer sobre una vivienda destinada al uso propio y residencia de la víctima, aprovechándose de la necesidad de acceso a la vivienda en un contexto de elevación de precios. El Tribunal Supremo considera particularmente reprochable que se utilicen estos engaños a través de internet para obtener un beneficio económico de personas que pueden estar en una situación vulnerable por la dificultad de encontrar una vivienda asequible. Esto supone una agravación de la estafa.

En resumen, el Tribunal Supremo ha confirmado la condena por este delito de estafa agravada, dada la gravedad de los hechos y el aprovechamiento de la necesidad de vivienda de las víctimas.