Llega a mi despacho MCF, que vive desde 2020 en una vivienda que fue de LMR, deudora hipotecaria. LMR es a la vez ejecutada hipotecaria y arrendadora. El contrato de arrendamiento lo firmó con el novio de MCF, no con MCF, en plena ejecución hipotecaria, sin que la pareja lo supiera. Para colmo, alguien les había “aconsejado” dejar de pagar la renta hacía años y no había ni un solo justificante de pago: ni recibos, ni transferencias, ni fianza localizada, porque LMR ni cobraba por transferencia ni registró el contrato ni nada: sólo ponía la mano. Es decir, sobre el papel podría haber un contrato, pero económicamente, jurídicamente, estaba muerto.
Cuando la ejecución ya iba avanzada, el juzgado cita como ocupante a MCF, no al novio, que era parte arrendataria del contrato. Así que ella como parte ejecutada, pero no porque sea deudora de la hipoteca, sino porque vive en la casa y el tribunal tiene que decidir si tiene o no derecho a seguir allí tras la subasta. Eso nos abre una ventana procesal: la pieza del artículo 661.2 LEC, que permite que el tribunal declare si los ocupantes tienen título suficiente o son meros ocupantes de hecho.
Mi trabajo consistió en exprimir al máximo esa ventana. Me personé con justicia gratuita, desplegué todo lo que teníamos: el contrato de 2020, el empadronamiento, la realidad de que ésa era la vivienda familiar, la existencia de menores, la situación de vulnerabilidad económica y la normativa de suspensión de lanzamientos del RDL 11/2020 y 1/2025. Desde el punto de vista jurídico, defendí una idea clara: aunque MCF no fuera la arrendataria formal, su posesión devenía del arrendamiento de su pareja; no había “okupación”, sino una habitación amparada en un título arrendaticio que, en abstracto, podía ser suficiente para superar el filtro del 661.2.
El problema de fondo no era la construcción jurídica, sino la materia prima probatoria. Cuando llegamos a la vista, el juzgado se encuentra con esto: contrato firmado cuando la ejecución ya estaba en marcha, a nombre del novio, sin inscripción, sin un solo pago documentado en cinco años, sin depósito de fianza acreditado. Con ese cuadro, el juez hace lo que, lamentablemente, era una opción plausible: declara que ese contrato no le merece credibilidad suficiente como título vivo y operante frente al adjudicatario y, por extensión, niega a MCF cualquier derecho a permanecer en la vivienda dentro de la ejecución. El auto es firme y deja libre el camino para el lanzamiento.
¿Lo hemos perdido? Sí. ¿Por qué? Con los mimbres que había, el único éxito fue conseguir que MCF entendiera qué se estaba jugando, que se le reconociera voz en el procedimiento y que su historia no quedara reducida a una etiqueta de “okupa”. Nos personamos en el procedimiento, sí, y conseguimos que se analizara su situación, y que quedara por escrito que la clave no era que fuera o no deudora, ni siquiera que el contrato estuviera o no a su nombre, sino que durante cinco años no se había generado la mínima huella económica del arrendamiento. Desde un punto de vista técnico, la estrategia, pensamos que era correcta; lo que faltaba era la prueba. Y eso no se fabrica desde el despacho. El cliente siempre llega con “lo que yo sé”, con “mi verdad”, con “lo que yo tengo que decir” y muy pocas, muy pocas veces se presenta con lo que “yo puedo demostrar”.
A nivel profesional, para mí ha sido un caso valioso: me ha permitido explotar al límite la pieza del 661.2, combinarla con la normativa de vulnerabilidad y, al mismo tiempo, explicar con transparencia a la clienta que hay batallas que no se pierden por falta de abogado, sino por decisiones tomadas años antes: no exigir recibos de los pagos realizados, dejar de pagar la renta, fiarlo todo a un papel firmado en caliente y a una arrendadora miserable. No hemos salvado la vivienda, tan solo hemos conseguido que el procedimiento no la triturara sin que nadie le defendiera, de forma seria y honesta, su derecho a ser escuchada. Pobre victoria.
