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Terrazas: Propiedad Privativa y Uso Común en Propiedad Horizontal

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🏗️ ¿No sabes si es privativa, común o de uso exclusivo?
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1. Naturaleza del Elemento y Posibilidad de Atribución Privativa:
2. Requisitos para la Atribución de Carácter Privativo o Uso Exclusivo:
3. La Doble Función y el "Tertium Genus":
4. Limitaciones y Responsabilidades Asociadas al Uso Privativo: Incluso cuando una terraza es de uso privativo, existen limitaciones y responsabilidades claras:

    Para que una terraza sea considerada un elemento privativo en el régimen de propiedad horizontal, o para que un elemento común tenga un uso privativo, se deben cumplir ciertas condiciones y tener en cuenta las siguientes consideraciones, según la información proporcionada en los documentos:

 

    1. Naturaleza del Elemento y Posibilidad de Atribución Privativa:

    Las terrazas, por disposición del artículo 396 del Código Civil, son elementos comunes del inmueble.

    Sin embargo, se distinguen dos tipos de elementos comunes:

◦Elementos comunes por naturaleza (esenciales o imprescindibles): Estos son fundamentales para el uso y disfrute de los diferentes pisos y locales del edificio (ej. el suelo, cimentaciones, muros de carga, cubiertas estructurales, escaleras). No pueden ser desafectados (convertidos en privativos).

◦Elementos comunes por destino (accesorios o no esenciales): Son aquellos que, aunque son comunes, no son imprescindibles para la esencia del edificio o el uso de los demás pisos. Las terrazas son consideradas elementos comunes por destino.

Solo estos pueden ser objeto de desafectación.

    2. Requisitos para la Atribución de Carácter Privativo o Uso Exclusivo:  

    Para que una terraza, como elemento común por destino, adquiera carácter privativo o sea de uso exclusivo de un propietario, debe establecerse de alguna de las siguientes formas:

1. Título Constitutivo: La privacidad de la terraza puede estar recogida expresamente en el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal o en la escritura pública de adquisición, promoción o división del edificio.
2. Acuerdo Unánime de la Comunidad de Propietarios: Si no está en el título constitutivo, la desafectación o atribución de uso privativo de una terraza requiere un acuerdo unánime de la Junta de la comunidad de propietarios. Esto se debe a que implica una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo.
3. Usucapión (Prescripción Adquisitiva): En el caso de elementos comunes que no son esenciales, su propiedad podría adquirirse por usucapión si se posee a título de dueño, de buena fe y con justo título durante el tiempo determinado por la ley. Por ejemplo, un "hueco bajo la escalera" que no era esencial para el uso y disfrute de los pisos se consideró adquirido por usucapión al haber sido parte de un local privativo por más de cuarenta años.

 

    3. La Doble Función y el "Tertium Genus":

    Es importante destacar la figura jurídica intermedia del "elemento común de uso privativo". Este es el caso típico de las terrazas o ventanas tipo Velux, que, aunque tienen una función o finalidad que revierte exclusivamente en beneficio del propietario del espacio privativo (iluminación, ventilación, etc.), también forman parte de la cubierta del edificio y cumplen funciones básicas de impermeabilización y estanqueidad para beneficio de todos los propietarios.

    4. Limitaciones y Responsabilidades Asociadas al Uso Privativo: Incluso cuando una terraza es de uso privativo, existen limitaciones y responsabilidades claras:

    La cubierta estructural no pierde su naturaleza común: La parte de la terraza que configura la cubierta y el forjado del edificio es un elemento común por naturaleza y no puede convertirse en un elemento de naturaleza privativa, a pesar de que la terraza tenga un uso privativo.

    Responsabilidad por Daños:

• La comunidad de propietarios debe responder por los daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio o de la impermeabilización de la cubierta (al ser elementos comunes por naturaleza y esenciales), siempre que no se pruebe un mal uso o falta de mantenimiento por parte del propietario con uso privativo.
• El propietario con uso privativo es responsable de los daños si se prueba que estos se deben a un defecto de mantenimiento, conservación, uso inadecuado de la terraza, o a obras realizadas que afectaron la impermeabilización.
• Los estatutos de la comunidad pueden establecer que los gastos de conservación y reparación de las terrazas de uso privativo sean de cuenta exclusiva de sus respectivos propietarios.

    Obras y Modificaciones: Las obras que afecten a elementos comunes del edificio (como la configuración exterior o la estructura) o que impliquen una modificación del título constitutivo (como una instalación de grandes dimensiones en el vuelo de un patio) requieren la unanimidad de la comunidad de propietarios, no solo una mayoría simple.

    Es decir, una terraza puede ser privativa (o de uso privativo) si así se establece en el título constitutivo o mediante un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, ya que es un elemento común por destino. Sin embargo, la parte de la terraza que funciona como cubierta del edificio siempre conservará su naturaleza de elemento común esencial, y la comunidad seguirá siendo responsable de los defectos estructurales o de impermeabilización, mientras que el propietario de uso privativo será responsable del mantenimiento y buen uso.

Prescripción de la restitución en tarjetas revolving.

El Tribunal Supremo fija un nuevo criterio en materia de prescripción para la restitución de tarjetas revolving.

El Pleno de la Sala de lo Civil ha dictado una sentencia sobre la prescripción de la acción de restitución de cantidades pagadas en exceso en contratos de tarjetas revolving con intereses usurarios. En su resolución, distingue entre la acción de nulidad absoluta del contrato, que es imprescriptible, y la acción de restitución de las cantidades abonadas indebidamente, que está sujeta a un plazo de prescripción de cinco años conforme al artículo 1964 del Código Civil.

Distinción entre nulidad y restitución

El Tribunal recuerda que la acción por la que se solicita la nulidad del contrato no está sujeta a prescripción, puesto que se trata de una nulidad absoluta derivada de la aplicación de la Ley de Represión de la Usura de 1908 (LRU). Sin embargo, la acción de restitución de las cantidades pagadas en exceso sí se encuentra dentro del marco general de prescripción de acciones personales. Esta última se encuentra regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil.

Hasta octubre de 2015, el plazo de prescripción para las acciones personales era de 15 años. Sin embargo, con la reforma legislativa, este periodo se redujo a cinco años. Aplicándose dicho término a las acciones de restitución derivadas de la nulidad de contratos usurarios.

Inicio del plazo de prescripción

Uno de los puntos clave de la sentencia es la determinación del dies a quo o fecha inicial del cómputo del plazo de prescripción. El Tribunal ha establecido que, en los contratos de tarjetas revolving, la acción para reclamar la restitución de las cantidades pagadas en exceso nace con cada pago mensual efectuado por el consumidor.

Sólo podrán reclamarse las cantidades que excedan del capital prestado en los cinco años anteriores a la presentación de la reclamación o de la demanda. En este caso concreto, el Supremo ha reconocido que este plazo debe ampliarse en 82 días debido a la suspensión de los plazos de prescripción acordada en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dictado con motivo del estado de alarma por la pandemia de COVID-19.

Consecuencias para los consumidores y entidades financieras

Esta sentencia establece un marco claro para la reclamación de cantidades derivadas de contratos de crédito revolving declarados usurarios. Para los consumidores, significa que, aunque la nulidad del contrato pueda ser declarada en cualquier momento, la posibilidad de recuperar el dinero abonado en exceso se encuentra limitada por el plazo de prescripción de cinco años.

Para las entidades financieras, la decisión del Supremo introduce una mayor seguridad jurídica al acotar el período de reclamación. No obstante, implica también que los consumidores podrán ejercer su derecho a la restitución si actúan dentro del plazo señalado.

Fuente: CGPJ.

¿Quién paga los gastos de una casa después del divorcio?

Análisis de la STS 11/2025, de 7 de enero de 2025: Atribución de gastos de comunidad e IBI tras el divorcio

La sentencia del Tribunal Supremo (STS 11/2025, de 7 de enero de 2025) resuelve una cuestión controvertida en el ámbito del derecho de familia y propiedad: ¿quién debe asumir los gastos de comunidad e IBI cuando el uso de la vivienda familiar es adjudicado al excónyuge no propietario tras el divorcio?

1. Contexto del caso

La vivienda familiar es propiedad exclusiva del exmarido (don C.).

El uso de la vivienda fue atribuido a la exesposa (doña E.) y a sus dos hijas menores en la sentencia de divorcio de 31 de julio de 2019.

Doña E. sostiene que los gastos de comunidad e IBI deben ser asumidos por su exmarido en tanto que propietario de la vivienda.

La disputa se centra en si estos gastos deben ser soportados por quien usa la vivienda (doña E.) o por el propietario (don C.).

2. Decisiones judiciales previas

1. Juzgado de Violencia sobre la Mujer nº 2 de Madrid (2 de marzo de 2020)

Dictaminó que los gastos de comunidad e IBI debían ser incluidos en el pasivo del inventario de la sociedad de gananciales.

En consecuencia, su pago podía ser realizado con dinero ganancial.

2. Audiencia Provincial de Madrid (5 de octubre de 2022)

Rechazó el recurso de apelación de doña E.

Consideró lógico que los gastos de comunidad e IBI fueran cubiertos con dinero ganancial porque la vivienda seguía siendo el hogar de las hijas menores y su madre.

3. Resolución del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, al analizar la doctrina previa y la normativa aplicable, llega a una conclusión contraria a las instancias anteriores:

1. Gastos de comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) establece que la obligación de contribuir a los gastos comunitarios corresponde al propietario.

No puede imponerse al usuario de la vivienda el pago de estos gastos salvo que la sentencia de divorcio lo determine expresamente.

2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI grava la propiedad del inmueble, no su uso o posesión.

En consecuencia, el pago corresponde exclusivamente al propietario (don C.).

4. Principio jurisprudencial establecido

El Tribunal Supremo fija doctrina:

El hecho de que la vivienda familiar sea atribuida a un excónyuge no propietario en la sentencia de divorcio no implica, por sí solo, que este deba asumir los gastos de comunidad ni el IBI.

Dichos gastos corresponden al propietario del inmueble, salvo que la sentencia de divorcio establezca expresamente lo contrario.

5. Conclusión y relevancia de la sentencia

Esta sentencia unifica criterio en el tratamiento de los gastos de comunidad e IBI en casos de divorcio y atribución del uso de la vivienda familiar.

Refuerza el principio de que la propiedad conlleva obligaciones inherentes, independientemente del uso que se haga de la vivienda.

Evita cargas económicas indebidas para el excónyuge que mantiene la custodia de los hijos y el uso de la vivienda.

Genera seguridad jurídica en litigios similares, ofreciendo una base sólida para futuras reclamaciones.

En la práctica, esta resolución puede afectar numerosos casos en los que el uso de la vivienda familiar se asigna a un excónyuge, dejando claro que los gastos de comunidad e IBI seguirán siendo responsabilidad del propietario, a menos que una sentencia determine lo contrario de forma expresa.

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Análisis de la Sentencia del TJUE Sobre la Cláusula IRPH: Impacto y Claves Jurídicas.

 Descubre los aspectos clave de la sentencia del TJUE sobre la cláusula IRPH. Analizamos el contexto jurídico, las consecuencias legales y su impacto en los derechos de los consumidores.

 La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en el caso C-300/23 marca un antes y un después en la interpretación de la cláusula IRPH en contratos hipotecarios. Este análisis técnico aborda los aspectos clave de la resolución y su impacto en la jurisprudencia española y los derechos de los consumidores.

1. Contexto Jurídico y Normativo del Caso

El TJUE respondió a una cuestión prejudicial planteada por un juzgado español sobre un contrato hipotecario que utilizaba el índice IRPH como referencia. Este índice se ha puesto en entredicho por:

• La falta de transparencia en su inclusión en el contrato.
• Sus implicaciones económicas desproporcionadas frente a índices alternativos, como el Euríbor.

Las normativas principales evaluadas fueron:

• Directiva 93/13/CEE: Protección frente a cláusulas abusivas, especialmente los artículos sobre transparencia e información clara.
• Directiva 2005/29/CE: Relativa a prácticas comerciales desleales que afecten a la correcta toma de decisiones del consumidor.
• Normativa española: Ley 7/1998, LGDCU y el Código Civil.

2. Exigencia de Transparencia y Comparativa con el Euríbor

A. El Principio de Transparencia

El TJUE refuerza la necesidad de que los consumidores comprendan de manera clara el método de cálculo del IRPH y sus implicaciones económicas. Las entidades financieras deben proporcionar información suficiente y transparente. Algunos puntos destacados incluyen:

• La publicación del IRPH en el BOE no garantiza la transparencia exigida.
• La definición contractual debe detallar que el índice incluye TAE, con comisiones y gastos asociados.

B. Comparación con el Euríbor

El IRPH, al basarse en una media de TAE, resulta estructuralmente más elevado que el Euríbor, lo que aumenta el coste para el consumidor. Además, la falta de información suficiente sobre alternativas limita la capacidad del cliente para tomar decisiones informadas.

3. Carácter Abusivo de la Cláusula IRPH

El TJUE subraya que la falta de transparencia puede derivar en un desequilibrio significativo contrario a la buena fe, lo que podría declarar la cláusula como abusiva. Entre los argumentos destacan:

• Buena fe: Evaluar si un consumidor informado habría aceptado la cláusula.
• Desequilibrio significativo: El impacto financiero negativo por el cálculo del IRPH.

4. Consecuencias Jurídicas de la Sentencia

A. Declaración de Nulidad de la Cláusula

Si se declara abusiva, la cláusula IRPH será nula de pleno derecho y no vinculante para el consumidor, manteniendo el contrato en vigor si es posible.

B. Restitución de Cantidades

El consumidor podrá exigir la devolución de lo pagado en exceso. Si el contrato no puede subsistir sin la cláusula, podrían aplicarse índices alternativos como el Euríbor o declararse nulo el contrato.

C. Principio de Efectividad

El TJUE refuerza que los derechos de los consumidores deben protegerse de manera efectiva, evitando interpretaciones que limiten su protección.

5. Impacto en la Jurisprudencia Española

Esta sentencia afectará significativamente la interpretación de contratos hipotecarios con IRPH en España, obligando a revisar posturas previas del Tribunal Supremo y planteando la posibilidad de aplicar normas más favorables a contratos anteriores a la Ley 5/2019.

6. Estrategias para Consumidores y Abogados

• Consumidores: Pueden iniciar acciones legales por falta de transparencia y solicitar devoluciones.
• Abogados: Deberán analizar cada caso según el contenido contractual y las fases precontractuales, invocando el principio de efectividad cuando sea necesario.

En conclusión, la sentencia del TJUE redefine el panorama legal en torno a la cláusula IRPH, ofreciendo nuevas vías de protección para los consumidores y desafíos para la jurisprudencia española.

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