lunes, 16 de junio de 2025

Terrazas: Propiedad Privativa y Uso Común en Propiedad Horizontal





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Terrazas: Propiedad Privativa y Uso Común en Propiedad Horizontal

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1. Naturaleza del Elemento y Posibilidad de Atribución Privativa:
2. Requisitos para la Atribución de Carácter Privativo o Uso Exclusivo:
3. La Doble Función y el "Tertium Genus":
4. Limitaciones y Responsabilidades Asociadas al Uso Privativo: Incluso cuando una terraza es de uso privativo, existen limitaciones y responsabilidades claras:

    Para que una terraza sea considerada un elemento privativo en el régimen de propiedad horizontal, o para que un elemento común tenga un uso privativo, se deben cumplir ciertas condiciones y tener en cuenta las siguientes consideraciones, según la información proporcionada en los documentos:
 

    1. Naturaleza del Elemento y Posibilidad de Atribución Privativa:

    Las terrazas, por disposición del artículo 396 del Código Civil, son elementos comunes del inmueble.

    Sin embargo, se distinguen dos tipos de elementos comunes:

◦Elementos comunes por naturaleza (esenciales o imprescindibles): Estos son fundamentales para el uso y disfrute de los diferentes pisos y locales del edificio (ej. el suelo, cimentaciones, muros de carga, cubiertas estructurales, escaleras). No pueden ser desafectados (convertidos en privativos).

◦Elementos comunes por destino (accesorios o no esenciales): Son aquellos que, aunque son comunes, no son imprescindibles para la esencia del edificio o el uso de los demás pisos. Las terrazas son consideradas elementos comunes por destino.

Solo estos pueden ser objeto de desafectación.

    2. Requisitos para la Atribución de Carácter Privativo o Uso Exclusivo:  

    Para que una terraza, como elemento común por destino, adquiera carácter privativo o sea de uso exclusivo de un propietario, debe establecerse de alguna de las siguientes formas:

  1. Título Constitutivo: La privacidad de la terraza puede estar recogida expresamente en el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal o en la escritura pública de adquisición, promoción o división del edificio.
  2. Acuerdo Unánime de la Comunidad de Propietarios: Si no está en el título constitutivo, la desafectación o atribución de uso privativo de una terraza requiere un acuerdo unánime de la Junta de la comunidad de propietarios. Esto se debe a que implica una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo.
  3. Usucapión (Prescripción Adquisitiva): En el caso de elementos comunes que no son esenciales, su propiedad podría adquirirse por usucapión si se posee a título de dueño, de buena fe y con justo título durante el tiempo determinado por la ley. Por ejemplo, un "hueco bajo la escalera" que no era esencial para el uso y disfrute de los pisos se consideró adquirido por usucapión al haber sido parte de un local privativo por más de cuarenta años.

 

    3. La Doble Función y el "Tertium Genus":

    Es importante destacar la figura jurídica intermedia del "elemento común de uso privativo". Este es el caso típico de las terrazas o ventanas tipo Velux, que, aunque tienen una función o finalidad que revierte exclusivamente en beneficio del propietario del espacio privativo (iluminación, ventilación, etc.), también forman parte de la cubierta del edificio y cumplen funciones básicas de impermeabilización y estanqueidad para beneficio de todos los propietarios.

    4. Limitaciones y Responsabilidades Asociadas al Uso Privativo: Incluso cuando una terraza es de uso privativo, existen limitaciones y responsabilidades claras:

    La cubierta estructural no pierde su naturaleza común: La parte de la terraza que configura la cubierta y el forjado del edificio es un elemento común por naturaleza y no puede convertirse en un elemento de naturaleza privativa, a pesar de que la terraza tenga un uso privativo.

    Responsabilidad por Daños:
  • La comunidad de propietarios debe responder por los daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio o de la impermeabilización de la cubierta (al ser elementos comunes por naturaleza y esenciales), siempre que no se pruebe un mal uso o falta de mantenimiento por parte del propietario con uso privativo.
  • El propietario con uso privativo es responsable de los daños si se prueba que estos se deben a un defecto de mantenimiento, conservación, uso inadecuado de la terraza, o a obras realizadas que afectaron la impermeabilización.
  • Los estatutos de la comunidad pueden establecer que los gastos de conservación y reparación de las terrazas de uso privativo sean de cuenta exclusiva de sus respectivos propietarios.

    Obras y Modificaciones: Las obras que afecten a elementos comunes del edificio (como la configuración exterior o la estructura) o que impliquen una modificación del título constitutivo (como una instalación de grandes dimensiones en el vuelo de un patio) requieren la unanimidad de la comunidad de propietarios, no solo una mayoría simple.

    Es decir, una terraza puede ser privativa (o de uso privativo) si así se establece en el título constitutivo o mediante un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, ya que es un elemento común por destino. Sin embargo, la parte de la terraza que funciona como cubierta del edificio siempre conservará su naturaleza de elemento común esencial, y la comunidad seguirá siendo responsable de los defectos estructurales o de impermeabilización, mientras que el propietario de uso privativo será responsable del mantenimiento y buen uso.

Terrazas: Propiedad Privativa y Uso Común en Propiedad Horizontal

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